eMieszkaniec — ile kosztuje, co robi i czego nie robi według cennika producenta na wrzesień 2026?

Cennik producenta (stan na 30 września 2026)

eMieszkaniec ma w cenniku dwa modele, każdy w osobnej zakładce: „Wspólnota” (otwarta domyślnie) i „Zarządca”. Kwoty odczytaliśmy 30 września 2026 na stronie cennika producenta. Pod pakietami dla wspólnoty stoi dopisek „Ceny netto - należy doliczyć podatek VAT 23%”.

Pakiet zależy od liczby lokali i miejsc postojowych we wspólnocie. Od razu widać tylko Wspólnotę S; kwoty M, L i XL strona podstawia po wyborze pakietu z listy — odczytaliśmy je ze skryptu tej listy. Duża liczba to rok podzielony na 12: pod 41,58 zł stoi „PRZY PŁATNOŚCI 499 ZŁ/ROK”.

Tabela porównania pod pakietami rozdziela tylko dwa warianty. Każdy pakiet samego programu daje 5 kont użytkowników systemu (członków zarządu, księgowych, administratorów) i 10 GB na dokumenty. W wariancie z obsługą księgową konta i miejsce są bez limitu, a wsparcie wchodzi w cenę. Panel Mieszkańca jest w obu wariantach bez limitu właścicieli.

Model dla zarządców nie ma rozpisanych pakietów ani limitów. Zakładka „Zarządca” podaje „Cena już od 155 ZŁ NETTO / M-C” i formularz kontaktowy; w widoku na telefonie i tablecie ta sama strona pokazuje 149 zł. Zarządca płaci tu z góry za miesiąc, pół roku albo rok.

Kwoty godziny wsparcia ani SMS-a z upomnieniem, który przewiduje instrukcja obsługi, nie znaleźliśmy; odnośnik „Ceny dodatkowych usług znajdziesz TUTAJ” nie prowadzi do żadnej strony. Strony „O systemie” i „Archiwum dokumentów” piszą o nieograniczonej przestrzeni, cennik o 10 GB. Ta sama spółka na stronie marki CURN podaje obsługę księgową wspólnoty „już od 99 zł netto miesięcznie”.

Producentem jest Centrum Usług Rynku Nieruchomości sp. z o.o. z Olsztyna, KRS 0000592372, NIP 7393880696. Nazwa, numery i adres przy Feliksa Nowowiejskiego 9/503 zgadzają się z odpisem z KRS i wykazem podatników VAT (status „Czynny”), sprawdzonymi 30 września 2026. Regulamin serwisu podaje inny adres operatora.

Co robi — moduły i integracje

Producent opisuje dziewięć modułów, a strona główna mówi o koszcie „korzystania ze wszystkich modułów” — pakiety różnią się liczbą lokali, nie zakresem. Opis poniżej pochodzi ze stron modułów, z instrukcji obsługi z kwietnia 2024 i ze strony producenta o KSeF.

• Wspólnota — budynki, lokale z udziałami i pomieszczeniami przynależnymi, właściciele, członkowie zarządu, kontrahenci; import lokali i właścicieli z arkusza Excel.
• Księgowość — plan kont w trzech grupach: nieruchomość wspólna, świadczenia na rzecz lokali, fundusz remontowy. Automat naliczania zaliczek, rozrachunki z właścicielami i kontrahentami, noty odsetkowe, dwa otwarte okresy obrachunkowe naraz.
• Księgowość: wyciągi bankowe — import plików MT940, CSV, XLS albo tekstowych z ośmiu banków: ING Bank Śląski, Bank Pocztowy, PKO Bank Polski, Bank Pekao, Santander Bank Polska, Bank Millennium, BNP Paribas i Alior Bank.
• Media — wodomierze i podzielniki ciepła, stany wpisywane przez zarządcę albo właściciela, rozliczenie według zużycia, metrażu, udziałów, liczby osób lub lokali, także ze współczynnikiem LAF.
• Uchwały — głosowanie online w Panelu Mieszkańca albo na zebraniu, udziałami lub według zasady „1 właściciel – 1 głos”, imienne karty do głosowania, rejestr uchwał.
• Sprawozdania — plany gospodarcze, sprawozdanie finansowe, rachunek zysków i strat oraz bilans, z zapisów księgowych.
• Dokumenty i KSeF — archiwum skanów z etykietami, formularz ZAW-FA z danych wspólnoty. Według producenta system wysyła faktury sprzedaży do KSeF i pobiera faktury zakupu.
• Komunikacja — korespondencja seryjna papierowa i e-mail z adresu zarządcy, z załącznikami PDF: informacja o opłatach, saldo, wezwanie do zapłaty.
• Panel Mieszkańca i CRM Zarządcy — właściciel widzi saldo, głosuje, podaje stany liczników i czyta dokumenty; dla członka wspólnoty bezpłatnie. Panel Zarządcy służy do dodawania wspólnot i nadawania dostępów.

Z nazwy producent wymienia pięć zintegrowanych usług: REGON, KSeF, Gmail, AWS i Bank ING. Strona „Poznaj eMieszkaniec”, z której pochodzi ta lista, zapowiada też automatyczne pobieranie wyciągów z bankowości elektronicznej; jedyny bank nazwany przy integracjach to ING. Program działa w przeglądarce, bez instalacji.

Czego nie robi (stan na 30 września 2026)

Poniżej wyłącznie braki, które wynikają z cennika, Regulaminu serwisu, instrukcji obsługi albo stron producenta odczytanych 30 września 2026. Czego program nie umie poza tą listą, nie zgadujemy.

• Wsparcie poza ceną programu. W pakietach S–XL „Wsparcie i pomoc w obsłudze systemu” jest „dodatkowo płatne”, na godziny, bez kwoty w cenniku. W cenie jest tylko w wariancie z obsługą księgową, od 200 zł netto miesięcznie.
• Pięć kont w pakietach samego programu. Tabela porównania daje 5 kont użytkowników systemu i 10 GB na dokumenty; bez limitu są tylko z obsługą księgową. Odpowiedź pod cennikiem pisze jednak o dostępie „dla minimum 5 użytkowników”.
• Brak pakietu na cały portfel wspólnot. Model dla wspólnot wymaga zamówienia, faktury i płatności za rok z góry dla każdej wspólnoty osobno.
• Zgłoszeń usterek i przeglądów technicznych nie ma w dokumentach. W cenniku, na stronach modułów i w instrukcji nie pada zgłoszenie usterki, awaria ani przegląd techniczny budynku.
• Import wyciągów z plików tylko z ośmiu nazwanych banków. Tak podaje instrukcja z kwietnia 2024; dla sześciu z nich każe pobrać historię za najwyżej jeden miesiąc kalendarzowy, osobny plik dla każdego rachunku.
• JPK, CIT i płatności online właścicieli nie występują. W cenniku, na stronach modułów, w instrukcji i na stronie o KSeF nie pada JPK, deklaracja CIT, BLIK ani płatność online za lokal.
• Eksport danych po umowie nieopisany. Regulamin mówi, że po rozwiązaniu umowy dane „będą usuwane z Systemu bez zbędnej zwłoki”, choć definiuje też „Dane archiwalne”, przechowywane po wygaśnięciu Umowy; pobrania kopii danych nie opisuje.
• Strona modułu CRM Zarządcy bez treści. Odnośnik „CRM Zarządcy nieruchomości” z menu producenta zwraca 30 września 2026 błąd 404; moduł opisuje tylko strona „O systemie”. Strona „Pomoc” pokazuje „Nie znaleziono żadnych wyników”, a instrukcje i FAQ są w „Bazie wiedzy”.

Dla kogo, a kto go przerośnie

W modelu dla wspólnot płaci każda wspólnota osobno, według liczby swoich lokali i miejsc postojowych. Przelicznik redakcji poniżej pokazuje portfel 50, 200 i 500 lokali w różnym podziale na wspólnoty. Kwoty z cennika z 30 września 2026, netto; brutto to netto razy 1,23.

Rachunek: liczba pakietów razy roczna kwota pakietu; na lokal to kwota roczna podzielona przez liczbę lokali i przez 12, zaokrąglona do grosza. Ten sam portfel 200 lokali kosztuje od 1 399 zł do 4 990 zł netto rocznie — zależnie od tego, czy to jedna wspólnota, czy dziesięć.

Program ma sens dla wspólnoty z własnym księgowym albo dla zarządu, który prowadzi ją sam: od 499 zł netto rocznie za małą do 1 399 zł za dużą. W tym zestawieniu najwięcej na lokal płaci mała wspólnota: 2,08 zł netto miesięcznie przy 20 lokalach, wobec 0,23 zł w jednej wspólnocie z 500 lokalami.

Przerasta go zarządca wielu małych wspólnot, bo za każdą płaci osobny pakiet. Model dla zarządców zaczyna się od 155 zł netto miesięcznie (1 860 zł rocznie), a w widoku mobilnym od 149 zł (1 788 zł). Obie kwoty to mniej niż cztery pakiety S (1 996 zł), ale cennik nie mówi, ile lokali mieszczą.

Próg umowny: Regulamin daje miesięczne wypowiedzenie, a funkcja „rezygnacja” w menu kończy umowę od razu.

Alternatywy

Trzy inne programy dla wspólnot i zarządców, z kwotami odczytanymi u producentów 30 września 2026. Każdy liczy inną jednostkę: pakiet lokali na koncie, stawkę za lokal albo licencję na stanowisko.

• Wirtos.pl — 24,99 zł netto miesięcznie za pakiet 50 lokali, liczony od sumy lokali wszystkich wspólnot na koncie, do 79,99 zł za 250 lokali; 30 dni za darmo. Portfel 200 lokali w dziesięciu wspólnotach to 959,88 zł netto rocznie wobec 4 990 zł w eMieszkańcu.
• Weles3 — licencja dla wspólnoty 2,10 zł netto za lokal miesięcznie, liczona od co najmniej 20 lokali. Wspólnota z 20 lokalami płaci 504 zł netto rocznie wobec 499 zł w eMieszkańcu, plus jednorazowo 250–500 zł opłaty instalacyjnej za nieruchomość; cennik jej nie oznacza, wzór umowy dla zarządcy wpisuje ją jako netto.
• Pro Virtus Księgowość SM/WM — licencja bezterminowa za 2 098 zł netto jednorazowo na stanowisko, dla wspólnoty do 20 lokali; internetowa kartoteka mieszkańca do 50 lokali to osobno 75 zł netto miesięcznie, płatne za okresy roczne. eMieszkaniec za taką wspólnotę bierze 499 zł netto rocznie, z Panelem Mieszkańca w cenie.

Co zbudować obok albo zamiast

Gotowiec wystarcza, dopóki wspólnota potrzebuje zaliczek, rozliczenia liczników, uchwał z głosowaniem online i sprawozdania finansowego — eMieszkaniec robi to od 499 zł netto rocznie, z wysyłką faktur do KSeF. Własne narzędzie ma sens tam, gdzie praca zarządcy wychodzi poza pozycje tego cennika.

Luki widać w samych dokumentach: nie ma w nich zgłoszeń usterek ani przeglądów technicznych budynku, a portfel małych wspólnot rozlicza się pakiet po pakiecie. Co musi umieć aplikacja dla zarządcy, rozpisuje tekst o wspólnotach, opłatach i zgłoszeniach.

Kto już sprzedaje zarządcom i gdzie jest luka, liczy strona o pomyśle na aplikację dla zarządcy nieruchomości. Jak wygląda budowa z kimś, kto zna branżę od środka, opisuje strona o partnerstwie.