Który program dla zarządcy nieruchomości i wspólnot — porównanie cenników i modułów (stan na wrzesień 2026)?

Programy dla zarządców nieruchomości i wspólnot w jednej tabeli (stan na 30 września 2026)

Tabela zestawia sześć programów opisanych w serwisie, każdy w tych samych kolumnach. Kwoty i moduły pochodzą ze stron programów, na których cenniki i dokumentację producentów odczytaliśmy 30 września 2026. Nazwa programu prowadzi do jego strony z pełnym cennikiem, źródłami i przelicznikiem.

W kolumnach modułów „tak” albo „nie” wynika ze strony programu, a przy module płatnym osobno stoi dopisek. Gdy strona programu funkcji nie wymienia, piszemy, czego nie ma w dokumentach producenta odczytanych tego dnia.

Jak czytać tę tabelę

Kolejność wierszy to rosnąca cena „od”: najniższa opłata, jaką cennik pozwala zapłacić, przeliczona na miesiąc netto. Kwotę roczną dzielimy przez 12, stawkę za lokal mnożymy przez minimum lokali. Licencje jednorazowe stoją na końcu, rosnąco po kwocie. To porządek po cenie, nie ranking.

Wychodzi, netto: Wirtos.pl 24,99 zł, eMieszkaniec 41,58 zł, Weles3 42 zł (licencja wspólnoty), Moja-Wspólnota 99 zł, MMSoft Lokale 1 180 zł i Pro Virtus 2 098 zł jednorazowo. Moja-Wspólnota stoi według abonamentu zarządcy, bo stawka 1 zł dla wspólnoty nie ma w cenniku okresu.

Każdy producent liczy inną jednostką, więc ta sama kwota znaczy co innego:

• Pakiet lokali na koncie — Wirtos.pl sumuje lokale mieszkalne ze wszystkich wspólnot: 24,99 zł do 50, 34,99 zł do 100, 49,99 zł do 150 i 79,99 zł netto miesięcznie do 250 lokali.
• Wspólnota rocznie — w eMieszkańcu każda wspólnota płaci osobno, z góry za rok, według lokali i miejsc postojowych: 499, 699, 999 albo 1 399 zł netto. Model dla zarządców ma tylko kwotę „od”, bez podanego limitu lokali.
• Lokal miesięcznie — Weles3: 1,60 zł netto w licencji zarządcy, liczone od co najmniej 200 lokali, i 2,10 zł w licencji wspólnoty, od co najmniej 20. Według wzoru umowy lokalem jest też lokal usługowy, pożytek i garaż.
• Próg lokali u zarządcy — Moja-Wspólnota: 99 zł netto miesięcznie do 200 lokali mieszkalnych, 199 zł do 500, 249 zł do 1 000, aż do 1 049 zł do 10 000.
• Obiekty i stanowiska, jednorazowo — MMSoft Lokale liczy obiekty rozliczeniowe: mieszkania, miejsca postojowe, garaże, lokale użytkowe i współwłaścicieli z odrębnym naliczeniem. Liczba wspólnot ceny nie zmienia.
• Stanowisko jednorazowo plus wspólnota — Pro Virtus: 2 098 zł netto jednorazowo za stanowisko i dopłata za każdą wspólnotę według jej wielkości, od 199 do 1 498 zł netto; okresu dopłaty cennik nie podaje.

Miesięcznie czy za rok z góry

Za rok z góry płaci wspólnota w eMieszkańcu: 41,58 zł to 499 zł podzielone przez 12. Zarządca płaci tam z góry za miesiąc, pół roku albo rok. Kartotekę Pro Virtus cennik wycenia za miesiąc, ale opłaty wnosi się za okresy roczne.

Wirtos.pl pobiera opłatę z góry za miesiąc i nie ma stawki rocznej. Weles3 i Moja-Wspólnota podają kwoty miesięczne, a umowy zarządcy w Weles3 nie można wypowiedzieć przed upływem 12 miesięcy. LokaleNet ma kwoty netto za miesiąc; częstotliwości faktur cennik nie podaje.

Przelicznik: 3 i 10 wspólnot po 20 lokali

Rachunek redakcji dla zarządcy z jednym stanowiskiem. Każda wspólnota ma 20 lokali mieszkalnych, bez osobnych miejsc postojowych, garaży i lokali użytkowych. Kwoty netto z cenników odczytanych 30 września 2026, bez SMS-ów, wdrożenia i opłat instalacyjnych. Brutto to netto razy 1,23.

Przy 10 wspólnotach abonamenty kosztują od 79,99 zł (Wirtos.pl) do 415,83 zł netto miesięcznie (eMieszkaniec, 4 990 zł rocznie przez 12), a Weles3 w licencjach wspólnot 420 zł. Przy 3 wspólnotach Weles3 wychodzi taniej w licencjach wspólnot, 126 zł, ale wtedy płaci i jest właścicielem danych każda wspólnota.

Dopłatę za wspólnotę w Pro Virtus liczymy jednorazowo, jak strona programu, bo cennik nie podaje przy niej okresu.

Pierwszy rok przy 10 wspólnotach, netto: Wirtos.pl 959,88 zł, Moja-Wspólnota 1 188 zł, Weles3 3 840 zł plus instalacja, eMieszkaniec 4 990 zł, MMSoft Lokale z LokaleNet 4 914 zł, Pro Virtus z kartoteką 5 684 zł.

Od drugiego roku przy licencjach zostaje portal mieszkańca i opłaty bez kwot w cennikach: umowa serwisowa MMSoft proponowana po trzech miesiącach i przejście Pro Virtus na nową wersję.

Ten sam portfel 200 lokali w pięciu wspólnotach po 40 zmienia kwotę tylko w dwóch programach, bo tylko one liczą wspólnoty. W eMieszkańcu to 5 pakietów M, 3 495 zł netto rocznie (291,25 zł miesięcznie), w Pro Virtus 3 593 zł zamiast 4 088 zł. Pozostałe cztery liczą lokale albo obiekty.

Czego nie ma w cenie abonamentu ani licencji

• Wirtos.pl — SMS około 0,20 zł za wiadomość do 160 znaków, bez oznaczenia netto ani brutto; zdalny odczyt liczników wyceniany po kontakcie.
• eMieszkaniec — wsparcie i pomoc w obsłudze w pakietach S–XL „dodatkowo płatne”, bez kwoty; w cenie tylko w wariancie z obsługą księgową, od 200 zł netto miesięcznie.
• Weles3 — opłata instalacyjna 250–500 zł jednorazowo za nieruchomość (wzór umowy dla zarządcy wpisuje ją jako netto), SMS 0,15 zł netto; przeglądy i remonty jako zadania w Weles3.pro, 4,99 zł netto za nieruchomość miesięcznie.
• Moja-Wspólnota — program „Wspólnoty Mieszkaniowe”, z którym portal ma pełną funkcjonalność; jego ceny producent nie publikuje.
• MMSoft Lokale — umowa serwisowa po 3 miesiącach bez kwoty, wdrożenie 180 zł netto za roboczogodzinę, hosting bazy 90 zł netto miesięcznie za użytkownika, LokaleSMS 0,17 zł netto.
• Pro Virtus — przejście na nową wersję bez ceny w cenniku, SMS przez smsapi.pl bez kosztu w cenniku; moduł Sprawozdania KRS za 898 zł netto podaje tylko przedstawiciel.

Mediana i rozstrzał — jak liczyliśmy

Do zestawienia weszły wszystkie programy z serwisu, których strony opisują zarządców nieruchomości i wspólnoty mieszkaniowe: sześć, każdy z cennikiem odczytanym 30 września 2026. Wszystkie kwoty w medianie producenci podają netto, więc nic nie przeliczamy z brutto.

Cen „od” nie da się uśrednić, bo mają różne jednostki. Medianę liczymy z jednej liczby na program: kosztu miesięcznego netto przy 10 wspólnotach po 20 lokali, czyli 200 lokali. Kwotę roczną dzielimy przez 12. Z dwóch wariantów Weles3 bierzemy tańszy dla zarządcy.

Mediana czterech liczb to średnia drugiej i trzeciej: (99,00 + 320,00) / 2 = 209,50 zł netto miesięcznie. Rozstrzał wynosi od 79,99 do 415,83 zł. Model eMieszkańca dla zarządców, od 155 zł netto miesięcznie (w widoku mobilnym strony 149 zł), pomijamy, bo cennik nie podaje, ile lokali mieści.

Licencje jednorazowe są poza medianą, bo nie mają kosztu miesięcznego. Dla skali: 3 330 zł licencji MMSoft Lokale to tyle, co 15,9 miesiąca kosztu z mediany, a 4 088 zł Pro Virtus — 19,5 miesiąca. Rachunek pomija portal mieszkańca, umowę serwisową MMSoft i nową wersję Pro Virtus.

Wynik zależy od założeń. Przy pięciu wspólnotach po 40 lokali eMieszkaniec spada do 291,25 zł, a mediana do 195,13 zł netto miesięcznie. Bez Moja-Wspólnota, która jest portalem bez księgowości, mediana trzech abonamentów to 320 zł.

Pięć cenników ma próg, powyżej którego kwoty nie ma: Wirtos.pl ponad 250 lokali, Weles3 niższa stawka ponad 200 lokali, Pro Virtus wspólnota ponad 2 000 lokali, MMSoft Lokale ponad 5000 obiektów, Moja-Wspólnota ponad 10 000 lokali. eMieszkaniec podaje zarządcom tylko kwotę „od”.

Czego żaden z nich nie robi

Żadna z sześciu stron programów nie opisuje zaleceń z protokołu przeglądu budynku jako osobnych pozycji z terminem i osobą odpowiedzialną ani systemu c-KOB. MMSoft Lokale i Pro Virtus zapisują terminy przeglądów, Weles3 prowadzi przeglądy jako zadania w osobnym Weles3.pro. W dokumentach eMieszkańca przegląd techniczny nie pada, a Wirtos.pl i Moja-Wspólnota go nie wymieniają.

To proces spoza cenników: protokół, zalecenie, termin i dowód wykonania. Wymagania wobec aplikacji dla zarządcy rozpisuje tekst o wspólnotach, opłatach i zgłoszeniach, lukę w branży — strona o aplikacji dla zarządcy nieruchomości, a budowę z kimś, kto zna branżę od środka — strona o partnerstwie.